住宅ローンは元利均等と元金均等のどっちがいいのか比較対決

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住宅ローンを組むなら元利均等と元金均等のどちらがいいかを比較対決しました。

返済額が一定となり計画が立てやすい元利均等と、初期に払う金額は大きいものの、結果的に元利均等よりも返済額が少なくなる元金均等。

それぞれのメリットデメリットがあります。元利均等でも途中で繰上返済することで返済額を減らすこともできます。自分たちの人生設計に合った返済方法を考えましょう。

概要

元利均等

元利均等返済は先に利息を多く返済していき、その後元金を支払っていきます。そのため、元金と利息を合わせた返済額が変わらず、返済金額が毎月同じ金額になります。

返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変わっていく返済方法です。返済当初は利息が殆どを占めますが、元金部分の減り方は非常に遅いのが特徴です。

ほとんどの個人契約は元利均等返済を利用しています。

元金均等

元金均等返済は元金部分を返済期間で均等に割り、その金額に利息が上乗せされて返済されていく返済方法です。そのため、毎月の返済金額が変わっていきます。

最初は返済額が多く、利息が返済されるにつれて徐々に返済金額が少なくなっていきます。元金の減りが早いので、利息が元利と比べて少なくなるという特徴があります。

返済総金額対決

×LOSE 元利均等
返済総額は圧倒的に元利均等返済の方が多くなります。返済期間が同じ場合、利息からの返済になるため、日が経つにつれて利息は増えていきます。

借入金が2,000万円、固定金利3.2%、返済期間30年の例を比べてみた場合、元利均等返済は毎月支払いが86,493円で総返済額は31,137,403円となります。

一方、元金返済の場合は29,626,585円と、その返済総額は-1,510,818円となります。
150万円の差額は大きいですよね。このように、元利返済をした場合は返済金額が多くなってしまうので要注意です。

◯WIN 元金均等
元金均等返済の方が返済金額は安く収まります。先ほど挙げた例によれば、返済金額は150万円ほど違ってきます。

元金返済で返す場合は総合計金額が安いというところが最大のメリットです。

返済計画対決

◯WIN 元利均等
返済計画が立てやすいのは元利返済です。その理由は毎月の返済額がきちんと決まっていることです。

毎月の給料のうちどれくらいがローンに充てられるかを決めてから返済期間を考えることができます。また、今月は余裕があるから多めに返そうということで、繰り上げ返済をしやすいのもGood。

サラリーマンは給料が決まっていることが多いので、基本的には返済計画も立てやすく、利用しやすい元利返済を利用します。

×LOSE 元金均等
元金返済の場合は支払い金額が毎月違っていたりするので、個人で利用するのは非常に難しいです。そのため、元金返済を利用する個人は少ないのが現状です。

毎月の返済額は年々変わり、利息が徐々に減っていきます。先ほどの例においても最初は毎月10万円以上の返済、5年目はほぼ10万円、10年目は10万円を切るなど、年度を重ねるごとに毎月の返済額が少なくなっていきます。

「嬉しいことじゃないか!毎月の返済は減るのだから何が問題なんだ?」と思う方もいるかと思いますが、その理由はサラリーマンの給与体系とは合わない返済方法だということなのです。

若いうちの少ない給与の時に大きな返済額、余裕の出たころには少ない返済額となると、返済に無理が出て来てしまうのです。そのため、元金返済は住宅ローンにおいてあまり利用されません。そのため、ここではLOSEです。

金利上昇リスク対決

×LOSE 元利均等
金利上昇時には元金がいつまでも残り続ける元利均等返済は返済額が上がってしまいます。元金に対しての利息が計算されるので、再計算される際は利息が多くなってしまいます。そのため、変動にした場合はリスクが高いので気を付けましょう。

◯WIN 元金均等
変動型の元金返済の場合は金利が上昇したとしても、リスクを低減させることができます。先の元金を返済していくので、残る元金が少ないためです。そのため、変動の場合は元金の方がよいでしょう。

結局どっちがいいのか?

対決項目 元利均等 元金均等
返済総金額 ×
返済計画 ×
金利上昇リスク ×
合計ポイント WIN:1
LOSE:2
DRAW:0
WIN:2
LOSE:1
DRAW:0
総合結果 ×LOSE ◯WIN

基本的には元金の方が、総返済金額が安く済むのでお得です。例においても、約150万円の差が出るなど、生涯の返済額において現金均等返済だと大幅に安く済むことが分かります。

また、低金利時代の今は金利上昇リスクが発生するので、ここをクリアするのも元金均等返済だというのが分かりました。

しかし、基本的に住宅ローンは元金返済よりも元利均等返済を利用することが多くなります。それは返済計画が立てやすく、確実に返しやすいためです。

また、繰り上げ返済をし続けると、多くの場合が元金返済ほどではありませんが、返済額を抑えることができます。

そのため、ご自身にメリットの多い方を選ばれることをおすすめします。

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